每月專欄

2010-02-26
「營運公司」申按揭 優惠縮水
 


執筆:簡炳權     卓智理財服務有限公司(執行董事)    


 【明報專訊】
       虎年剛開始 ,聯儲局突然宣布調高貼現窗利率,市場在加息陰影下,
股市隨即急挫,但其後通脹數據低於預期,紓緩市場對提早加息的疑慮,帶動指數大幅反彈。
 
        近期股票市場轉趨波動,意志不定或稍有不慎,很容易招致損失,奉勸喜愛短線買賣的股票投資者,務必要保持心清眼亮,才可避免成為老虎的點心。
 
        反觀樓市,承接過年前之勢頭,春節後樓價節節上升,就如上周元朗某新樓盤,儘管平均呎價高達 5200 元,冠絕新界西北同區,然而在開售僅短短兩日即售出約 900多伙,並吸引逾 12 萬人次參觀。
 
        土地市場供應方面,周一政府推出將軍澳 66B 區地皮公開拍賣,競投氣氛熱烈,結果由新地(0016)以超高價 33.7 億元投得;同時港鐵(0066)推出柯士甸站上蓋之豪宅地項目投標,加上政府重推前政府宿舍物業等,如此種種,以發展商及政府目前對樓市的積極態度、市民對樓宇需求殷切,均顯示若低息政策及資金欠缺出路之情得以持續,未來一段時間物業投資前景仍然看好。
 
        樓市暢旺,然而本港暫未有加息條件,做就了按揭市場競爭更趨白熱化,由於樓宇按揭業務壞帳率偏低,故按揭市場一向為銀行兵家必爭之地。 為求爭取市場佔有率,各銀行積極發展同業拆息的按揭優惠產品,進一步將按揭產品的利潤推低,更不惜增加營運成本的透明度,無非為吸引更多按揭客戶。
 
        現時以最優惠利率(P)作還款基礎,每月利息成本大約 2 厘,同業拆息(H)作還款基礎則約為 0.76 厘,相差逾 1 厘。這對消費者而言,當然樂於見到,但對於銀行,由於利潤大幅縮減,雖然以往大型銀行如匯豐(0005)及恒生(0011),因實力雄厚並不銳意跟中小型銀行以同業拆息產品搶生意,但時至今日情 已有所不同,大型銀行均向客戶提供類似按揭產品,與中小型銀行正面競爭。
 
「空殼公司」等同私人性質申請
        用公司名義置業享有稅務優惠,如利息及管理費等皆可扣減,故中小企業老闆投資物業一般都喜歡以公司名義做業主,由於公司有「空殼公司」及「營運公司」之分,銀行對這兩類公司的審批按揭貸款基準有別,導致出貸款條件都有不同程度的差異。
 
      「空殼公司」從銀行的審批尺度來說,是等同以私人性質申請,只要符合銀行一些既定而又簡單的審批條件,銀行一般很快便會批出貸款,並且可享有推廣優惠,如更優惠利息、較長年期及現金回贈等。
 
        而用「營運公司」名義申請按揭的話則截然不同,由於這類公司有實質業務,銀行會視為企業貸款的申請,審批尺度因牽涉之風險範圍較複雜,故相對較為嚴謹,縱使獲得批核貸款,條件相對亦較私人或「空殼公司」之名義申請為差,例如利息成本較前者或會多出 0.5 厘至 1 厘,現金回贈則有機會欠奉,甚至連還款期亦有可能較正常之 20 年為短,故特別提醒中小企業老闆們若需要以「營運公司」持有物業時,置業前務必要向銀行查問清楚,以免「人有我無」。
 
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