卓智專欄

2011-06-03
用離岸公司買賣物業 得不償失
 


執筆:簡炳權     卓智理財服務有限公司(執行董事)    


【明報專訊】
         在英屬處女島即 British Virgin Island(BVI)成立離岸公司,目的無非為節稅之用,但離岸公司在本地買賣物業仍須受本地稅務條例所規範,例如買入物業需要付印花稅,出租物業要繳交物業稅,兩年內出售物業,需要繳付額外印花稅,另外出售物業之利潤或有可能被視為營業之一種而需要繳納本地之利得稅等等,與個人,或本地公司買賣物業無異。
        雖然,成立離岸公司每年毋須繳交商業牌照費用,但其他行政費似乎都高於本地公司,總體費用可謂相等,但不可不知,以離岸公司買入物業必須同時要準備好一份良好狀 證明書(Certificate of Incumbency),費用大概為 1200 元,以方便賣家及按揭貸款承擔人查閱,這些額外費用是需要離岸公司自行負責的。
 
牽連費用甚多 難覓信貸
        談到離岸公司之按揭申請問題,必須注意到由於銀行對離岸公司之信用難以作出評估,以及離岸公司當地之法例與本地不同,在難於控制風險下,銀行多不願意接辦這類貸款申請,縱使願意接辦,貸款條件亦較嚴苛,例如他們會以高於市場之按揭利息及較低之貸款成數給客人。還有,在正式批出貸款之前,申請人必須透過一間具規模之本地律師事務所在上述良好狀 證明書之上,再提供離岸公司之正面信用報告,才可完成整個貸款手續,這個服務費可謂不菲,動輒是 4 至 5 萬元,並不包括正常的按揭律師費用,而將來離岸公司出售物業之時,恐怕同樣的手續費也必不可少。
 
         總的來說,以離岸公司在香港買賣物業,牽連性的費用甚多,又不容易獲得銀行信貸,雖然物業折舊在會計上可作為費用,但對無業務之公司起不到多少稅務節省作用,如長時間持有物業,公司每年行政費累積將對成本構成壓力。順帶一提,英屬維爾京群島前幾年已更改法例,公司必須把最終受益人的資料提供給官方,過往股份以信託形式令最終受益人資料得到保密作用已經消失,諸如種種,筆者認為以離岸公司買賣物業似非理想之理財策略啊!
 
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